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       對房東而言,是火災保險好?還是火災責任保險好?

    現實生活中,房屋租賃係十分常見的法律行為。因承租人多為社會經濟上弱勢,故民法租賃章節之立法偏向保護承租人,例如買賣不破租賃、承租人失火責任須重大過失時始對出租人負損害賠償責任等。因此,出租人為求保障出租之房屋於發生火災時可獲得損害填補,因而多會要求承租人投保火災險。然而應如何投保火災險,對出租人最有保障,謹就本所處理案例,說明如下:

    保險制度之目的在於填補被保險人損害,損害於保險契約訂定時,可具體用金錢估算的話,此種保險稱為損失填補保險,而損失填補保險所保護對象是被保險人的積極保險利益,故又稱積極保險,當保險事故發生時,將會使被保險人的特定財產、權利、經濟上利益等發生損失或滅失。例如房屋因火災而損失。若損失填補保險所保護對象為被保險人之消極保險利益,則為消極保險。即保險人所承保者,係保險事故發生時,被保險人之整體財產因之而減少的不利益。責任保險則屬之。例如,因承租人的家屬有重大過失而燒燬出租人之房屋時,造成承租人須對出租人賠償。

    承租人投保房屋火災保險時,則保險契約法律關係係以承租人為要保人,出租人為被保險人,保險標的物即為出租之房屋,其價值在訂立保險契約之初即可估算,故為積極保險。而保險人應該用何時間點來認定保險標的物價值,以估算被保險人損害,則有不定值及定值兩種方式。按保險標的未經約定價值者,發生損失時,按保險事故發生時實際價值為標準,計算賠償,其賠償金額,不得超過賠償金額(保險法第73條第3項參照),此為不定值保險之明文。舉例說明:投保之房屋12月訂立保險契約時值新台幣(下同)1500萬,則保險標的價值即保險價額為1500萬元。若要保人與保險人合意,約定保險金額為1500萬元,而為足額保險。但雙方並無約定未來保險事故發生時仍用1500萬元做為房屋的價值,則屬於不定值保險。因此於1月房屋價值降為1000萬時,若房屋全損則保險公司應賠付1000萬元,房屋半損500萬元。依上開法條規定,不管如何賠都不能超過1500萬元之保險金額。反之,按保險標的,以約定價值為保險金額者,發生全部或部分損失時,均按約定價值為標準計算賠償(保險法73條第2項參照),為定值保險之規定。會產生定值保險概念,係為避免保險事故發生時無法估算保險標的物價值之困難,因而准許被保險人獲取某種程度的不當得利,以解決保險事故發生時難以確定保險標的物價值之麻煩。舉例說明:房屋12月訂立保險契約時值1500萬元,則保險價額為1500萬元,若要保人與保險人合意,以1500萬元做為保險金額時,且雙方並約定未來保險事故發生亦用1500萬元做為保險事故發生時的房屋價值,則為定值保險,如1月房屋價值降為1300萬元時,房屋全損時,保險公司仍應賠付1500萬元,半損則賠1500萬元之半數即750萬元。因此當房屋全損時,出租人除取得1300萬元之足額損害填補外,又多取得200萬,半損時除取得650萬元之一部損害填補外,又多取得100萬。所以在保險賠償不得超過損害的基本原則下,屬積極保險之定值保險,是例外容許被保險人獲得適度的不當得利。

    按租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償之責(民法第434條參照)。準此,承租人對非重大過失時不必對出租人負損害賠償責任,則出租人之房屋因承租人非重大過失之失火造成的損害將求償無門,此時透過承租人訂立房屋火災保險契約,將出租人造成損害轉嫁由保險公司負擔,可以保障出租人,而與承租人是否有重大過失無關。

    倘承租人將承租之房屋投保火災險並指定出租人為受益人,則保險契約法律關係為:承租人為要保人及被保險人,出租人為受益人。此仍屬積極保險,只是保險方式有所不同。因被保險人或受益人在保險法上均係享有賠償請求權之人(保險法第4條、5條參照)。但學者認為享有保險金請求權之人應為被保險人,在財產保險實無指定受益人之必要。但實務仍持肯定看法,認為財產保險亦得指定受益人(參見最高法院85年度2586號判決)。惟參酌人身保險對受益人之規定,除非要保人已聲明放棄處分權,否則受益人(出租人)地位隨時可能因要保人(承租人)變更指定受益人,或契約變動而受影響(保險法第111條第1項參照)。復依同法第114條規定「受益人非經要保人之同意,或保險契約載明允許轉讓者,不得將其利益轉讓他人」,可知受益人地位實具浮動性質。因此在火災保險,承租人為要保人,指定出租人為受益人,除非契約另有約定,否則出租人之受益人地位,會受到承租人的左右。

    若承租人投保房屋火災責任險時,保險契約係以承租人為要保人亦為被保險人。按責任保險人於被保險人對於第三人,依法應負賠償責任,而受賠償之請求時,負賠償之責任(保險法第90條參照)。而所謂依法應負損害賠償之要件,係當被保險人(承租人)依侵權行為法或契約法,對第三人應負損害賠償之責時,保險人始負賠償責任。據此而論,如果承租人因輕過失而致房屋完全燒毀時,依民法第434條規定,承租人對出租人不必負損害賠償責任。此時,出租人雖為保險法第90條所規定之第三人,但因被保險人即承租人不必對出租人負責,所以保險人也不必賠付保險金給被保險人。 因此,承租人投保火災責任險,對於出租人而言,好處並不如火災保險。

    綜上,投保定值火災保險時,當承租人不必為失火負責時(如僅有輕過失),此時可透過火災保險,將出租人之損失轉嫁由保險人賠償,且定值的火災保險,容許出租人享有適度的不當得利,故以定值火災保險對出租人最為有利。其次,若以出租人為受益人訂立火災保險,因受益人地位具浮動性質,易受出租人操縱,對出租人實屬不利,故應以出租人為被保險人。如採消極保險,即火災責任保險方式,則須被保險人(承租人)對第三人(出租人)依侵權法則或契約法負責時,保險人始負賠償責任,倘被保險人(承租人)非因重大過失失火,依契約法及侵權法則均不需對第三人(出租人)負責,則保險人依法亦不負賠償責任。此外,消極保險,即責任保險並無容許適度的不當得利。所以在本案情形,應以出租人為被保險人而訂立火災保險契約,對出租人較為有利。(許鴻闈法務長2014.3.6於律杏)